Comment négocier un bail commercial avantageux pour son nouveau local ?

28/04/2022 - Location,
Comment négocier un bail commercial avantageux pour son nouveau local ?

Dans le cadre d'un bail immobilier commercial, les taux de location sont plus négociables que vous ne le pensez. Il est souvent possible de négocier un taux plus bas avec les propriétaires, à condition de savoir quoi demander et comment aborder au mieux la négociation. Suivez les étapes suivantes pour réussir à faire baisser votre loyer.

Proposez une durée plus longue

Evaluez soigneusement les besoins actuels et futurs de votre entreprise pour savoir combien de temps vous pouvez vous permettre d'être lié par un bail commercial. Souvent, si vous êtes prêt à prolonger la durée du bail, votre propriétaire sera plus disposé à vous offrir un taux plus bas. Après tout, la recherche de nouveaux locataires est un processus coûteux et long que les propriétaires veulent repousser autant que possible. L'ajout d'une clause de sous-location au bail peut vous donner la possibilité de louer tout ou partie de votre espace à une autre entreprise si vos besoins changent à l'avenir.

Faites des recherches au niveau du prix appliqué dans la région

Savoir ce que les entreprises paient dans votre immeuble et dans des propriétés similaires peut vous donner un avantage lorsque vous négociez avec votre propriétaire. Vous constaterez peut-être que le tarif qui vous a été proposé est conforme au marché actuel, mais dans de nombreux cas, les propriétaires fixent initialement des tarifs de location supérieurs à la moyenne en prévision des négociations.

Calculez les différents points pris en compte dans le loyer

Votre loyer sera calculé non seulement en fonction de la superficie que vous occuperez, mais aussi d'une partie de la superficie que vous partagerez avec d'autres locataires. Pour déterminer la superficie de pieds carrés louables utilisée pour calculer votre loyer, votre propriétaire utilisera ce qu'on appelle un facteur de charge. Demandez à votre propriétaire comment le facteur de charge est déterminé pour vous assurer que la méthode utilisée pour obtenir ce chiffre est juste. Ensuite, vérifiez les calculs pour vous assurer que le tarif qui vous a été proposé est correct.

Vérifiez les clauses pour des augmentations abusives

Un taux de location bas la première année peut être annulé si vous devez faire face à une forte augmentation des coûts chaque année suivante. Pour éviter les mauvaises surprises, faites ajouter à votre bail une clause qui plafonne le montant que votre propriétaire peut augmenter annuellement. Il est également judicieux de préciser qui est responsable des améliorations obligatoires en matière de sécurité et de conformité selon les normes établies, et qui devra payer en cas de dommages catastrophiques, comme le remplacement soudain de l'ensemble du toit. Cela peut vous aider à éviter des frais importants inattendus à l'avenir.

Demandez l'aide d'un professionnel

Les agences immobilières peuvent vous donner un avantage lorsque vous négociez un bail commercial. Leur connaissance du marché s'avère précieuse lorsque vous essayez de justifier une demande de baisse de loyer. Les représentants des locataires sont payés par le propriétaire après la signature du bail, de sorte que le fait d'en engager un n'entraînera pas de frais supplémentaires. De plus, un représentant peut vous aider à trouver un espace qui correspond mieux à votre budget si vos négociations n'aboutissent pas.

Comment vous pourrez négocier la meilleure offre pour votre location commerciale ?

Si vous êtes chargé de trouver de nouveaux espaces pour votre entreprise, vous devrez devenir un maître de la négociation de baux commerciaux. Bien que le processus puisse sembler compliqué, comme la plupart des activités commerciales, il est tout à fait gérable lorsqu'il est décomposé en étapes.

Se renseigner sur le bail à signer

La première étape pour apprendre à négocier un bail commercial est de se renseigner sur ce que vous allez négocier. L'une des meilleures façons de se renseigner sur les baux est d'en lire quelques-uns. Fouillez dans les dossiers de votre entreprise et trouvez quelques documents de bail afin de vous familiariser avec le langage et les termes qu'ils contiennent. En général, les baux traitent des points suivants :

  • Le montant du loyer que vous payez

  • les autres dépenses que vous payez

  • L'évolution du loyer dans le temps

  • Le moment où vous emménagez

  • La durée pendant laquelle vous pouvez rester dans les locaux

  • Votre capacité à céder le bail ou à sous-louer les locaux.

  • Vos droits et obligations pendant la durée du bail

  • Les droits et obligations de votre propriétaire

  • Vos droits et obligations à l'expiration du bail

  • Ce que votre propriétaire vous offre gratuitement.

Connaître le marché, un point indispensable

Une fois que vous savez ce qu'il faut rechercher, l'étape suivante du processus de négociation d'un bail commercial consiste à découvrir ce qui est généralement normal sur votre marché. Bien que le type de recherche que vous effectuez puisse varier, voici quelques-uns des facteurs courants de négociation de baux commerciaux sur lesquels vous devez vous renseigner :

  • Les taux de location pour des espaces de taille similaire dans des bâtiments comparables.

  • Les normes d'augmentation des loyers

  • Types de baux notamment le brut, le triple net et le brut modifié

  • Conditions typiques des baux et des options

  • Les concessions typiques du propriétaire

Négocier, avant et après, pour conclure l’affaire

Une fois que vous avez remis la lettre d'intention, le propriétaire et son équipe l'examinent. En général, ils vous renverront une réponse écrite, dans laquelle ils modifieront vos conditions pour les rendre plus favorables. Vous et le propriétaire ferez plusieurs allers-retours et finirez par trouver un accord pour votre location local commercial à bordeaux.

Signer le bail pour pouvoir vous installer

La dernière étape du processus de négociation d'un bail commercial consiste à faire signer le bail. En général, les avocats se disputent le jargon juridique, mais comme les points commerciaux ont déjà été décidés lors de la négociation de la lettre d'intention, cela devrait être relativement facile. Une fois que le document est prêt, tout le monde l'exécute et vous devenez un nouveau locataire afin de vous lancer dans votre activité !

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