Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

21/01/2022 - Investissement,
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant Corneille Patrimoine vous présente les avantages et inconvénients d’un investissement dans le neuf et dans l’ancien. Tout d’abord, voyons ensemble les éléments qui les différencient. Puis, nous mettrons en avant un comparatif de chacun de ces investissements locatifs.

Comment les différencier ?

En général, un appartement est un bien qui a déjà été utilisé, habité ou loué. Au sens juridique, il s'agit d'un appartement construit il y a plus de 5 ans. De ce fait, il ne bénéficie plus des honoraires réduites du notaire. Plus généralement, les bien plus anciens ne profitent d'aucun avantage juridique ou fiscal, au moment de l’achat. Il est important de se faire accompagner par un professionnel pour éviter de surpayer les frais de notaire.

A contrario, un logement neuf correspond à un bien ayant été construit il y a moins de 5 années et qui n’a jamais fait l’objet d’une éventuelle mutation. Cela peut être également un bien en cours de construction.

Comparons ensemble ses deux investissements :

Réalisons une hypothèse d’investissement, vous achetez deux appartements d’une même surface et dans un quartier similaire. Le premier est un appartement ancien valorisé 200 000 €, le second, quant à lui, est un bien neuf(éligible à la Loi Pinel) valorisé 250 000 € pour la même surface.

A ce jour, le prix au m² est de fait plus onéreux dans le neuf. Aussi, le loyer en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnels) est plus conséquent qu’un loyer plafonné par la Loi Pinel. Cependant, c’est sûrement les deux seuls inconvénients que vous apportera l’ancien.

 

 

Ancien en LMNP

Neuf en PINEL

Prix d’achat

200 000€

250 000€

Frais de notaire

16 000€ (8%)

6 250 € (2,5%)

Réduction fiscale

0

5 000€/an

Mensualité sur 20 ans (sans apport)

1 050€

1 200€

Loyer net mensuel

700€

600€

Taxe foncière

600€

600€

Charges mensuelles

100€

50€

Impôt sur le loyer (moyenne)

0€

90€/mois

EFFORT MENSUEL

500€

365€

 

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, les frais de notaire dans l’ancien représente plus du triple de ceux dans le neuf. De plus, investir dans cet appartement neuf vous apporte un avantage fiscal de 5 000 € (2% du montant global, chaque année pendant le temps d’engagement de location), atout non négligeable ! Enfin, les charges seront presque obligatoirement plus faibles dans une résidence livrée il y a peu, puisque leurs montants varient considérablement en fonction de l’isolation de la résidence.

De fait, grâce à la réduction fiscale qu’apporte la Loi Pinel, ainsi que des frais de notaire réduits, investir dans cet appartement neuf vous demandera un effort mensuel de 365 €. Contrairement au neuf, réaliser un placement immobilier dans l’ancien vous efforcera de débourser 135 € de plus que le neuf, soit 500 € chaque mois.

Il est également important de rappeler que notre analyse est particulièrement optimiste, puisque nous nous sommes basés sur un appartement ancien déjà prêt à être loué (aucun achat de mobilier ou dépenses travaux pendant 10 années). Cependant, l’absence de frais supplémentaire dans l’ancien est peu courante. En effet, en général nous estimons un surcoût avoisinant les 10 000 € sur 10 ans. Ces frais peuvent être inhérents à un ravalement de façade, rafraichissement de l’appartement, de la toiture, ou encore des parties communes…

Ainsi, sous conditions de sélectionner un appartement bénéficiant d’un emplacement de qualité, où la demande locative est forte, avec un prix cohérent avec celui du marché (25% maximum d’écart avec le marché de l’ancien), investir en loi Pinel s’avère être plus intéressant.

Vous n’arrivez pas à faire votre choix entre l’immobilier ancien et le neuf, découvrez notre programme en Pinel optimisé au Déficit Foncier, qui rassemble tant les avantages du neuf que ceux de l’ancien.

Vous recherchez des conseils en investissementsur la France entière ? N’hésitez plus, contactez nos conseillers indépendantsdès aujourd’hui ! Ceux-ci vous accompagneront de la recherche de votre futur placement immobilier jusqu’à la gestion de ce dernier.

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